国内税務2016.11.06 不動産を売ったときの税金～その２～

不動産を売ったときにかかる税金のお話しです。

不動産を交換した場合はどういった取り扱いになるのでしょうか。

交換？売ってないやん！譲渡益出んやろ！

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、税務上「交換＝譲渡＋取得」という取り扱いになります。

即ち、一旦時価で譲渡したものとみなして（同時に時価で取得したものとみなして）処理されるので譲渡益が発生します。

しかし、交換の場合手元にお金が残りません。にもかかわらず税金を払えというのは酷ではないでしょうか。

そこで一定の要件を満たす交換については譲渡益を繰り延べるという特例が設けられています。

主な要件は下記のとおりです。

（１）交換する資産が同じ種類であること。

土地と土地、建物と建物・・・ＯＫ！

土地と建物、建物と土地・・・ＮＧ！

（２）交換する資産が固定資産であること。

不動産業者が持っている棚卸資産・・・ＮＧ！

（３）それぞれの所有者が一年以上所有していたものであること。

（４）取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

土地の場合　宅地と宅地・・・ＯＫ！

　　　　　　宅地と駐車場・・・ＮＧ！

建物の場合　工場と工場・・・ＯＫ！

　　　　　　工場と倉庫・・・ＮＧ！

（５）譲渡資産の時価と取得資産の時価との差額が20％以内であること。

譲渡資産１０，０００千円、取得資産８，０００千円（交換差金２，０００千円貰う）・・・ＯＫ！

譲渡資産１０，０００千円、取得資産１４，０００千円（交換差金４，０００千円払う）・・・ＮＧ！

（これはあまりに時価がかけ離れているものは交換とはいえないという理由です）

譲渡益繰延額の具体的な計算例は下記のとおりです。

譲渡土地簿価　１，０００千円

取得土地時価　２０，０００千円

譲渡土地時価　２３，０００千円

受取交換差金　３，０００千円

譲渡益　譲渡土地時価２３，０００千円－譲渡土地簿価１，０００千円＝２２，０００千円

譲渡益繰延額　取得土地時価２０，０００千円－譲渡土地簿価１，０００千円＝１９，０００千円

課税される譲渡益　２２，０００千円－１９，０００千円＝３，０００千円

すなわち交換差金を受け取った分（３，０００千円）については税金をかけますよということになります。これは担税力があるからです。

ちなみに上記ケースでは取得した土地の簿価は１，０００千円となり、譲渡土地の簿価と一致します。

この制度を使うと新しく取得した土地の簿価が１，０００千円（取得土地時価２０，０００千円－譲渡益繰延額１９，０００千円）となりますので、将来この土地を２０，０００千円で売った場合には１９，０００千円の譲渡益が発生します。

即ち、「譲渡益を将来に繰り延べる」ということになります。

上記制度は法人個人共に利用することができますが、利用するためには色々と細かい要件の確認や書類の準備が必要となりますので税理士にご相談されることをおすすめいたします。

あすか税理士法人

【国内税務担当】高田和俊

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