国際税務2018.11.14 ハワイのコンドミニアムを売却しました。

ハワイの不動産は相変わらず上昇傾向にあり、数年前に購入した方でも売却すると利益が出るケースは多いと思います。

弊社にも海外の不動産売却で利益が出ている（利益が出そうだ）が申告方法がわからないという方がこの時期によく相談に来られます。

売却したことがバレるか？

今後はバレると考えましょう。

日本の不動産は売買すると登記が動くため、定期的に税務署は把握し、お尋ねを送付します。
ハワイに限らず海外の不動産の登記情報については税務署は定期的な把握は困難なため、見つかりにくいのは事実です。

しかし、前回のブログで記載したようにCRS制度の導入により口座情報が自動交換されます。
不動産売買のような大きな金額が動く取引は目を引きやすいため、把握されるとお考え下さい。

米国での申告

日本居住者（米国非居住者）がハワイの不動産を売却した場合は米国の税金が課税されます。
課税の基礎となる譲渡益の計算は日本と基本的に同様で、売却額から取得費、改築費、譲渡費用を引いた残額です。
これを売却年の翌年4月15日までに申告することとなります。
詳細は現地の専門家にお問い合わせ下さい。

日本と米国で譲渡益の額は変わる？

答えはYESです。

以下の2つ点が売却損益に大きな影響を及ぼします。
・減価償却費の計算→日本は建物の構造・用途によって耐用年数が定められていますが、日本と米国ではこの耐用年数の規定が異なります。

つまり、売却時の取得費の額が米国での申告と日本の申告では大きく変わります。

・為替→米国での申告は米ドル建て、日本での申告は円建てです。

取得価格は取得時のレートで換算し、売却価格は売却時のレートで換算します。例えば購入時のレートが80円、売却時のレートが120円だった場合、米ドル建では売却損が出ても円建てでは売却益というケースが生じます。

米国で課税された連邦税はどうなる？

アメリカで課税された税金（連邦税）は外国税額控除の規定により日本の所得税から控除することができます。
控除できる額は日本での所得の金額によるので、必ずしも全額が控除できるとは限りません。

また、外国税額控除のタイミング（弊社メルマガVol17で詳細を配信予定）にも注意して下さい。

上記は、米国に限らずすべての国で考え方はほとんど同じです。
海外では現地の税制で課税されないことがあっても、日本では課税されるケースはよくあります。
また、日本の税法の各種優遇規定は国内の不動産にのみ適用されるケースがほとんどです。

海外の不動産を売却された方、あるいは売却予定のある方は一度専門家にご相談することをお勧めいたします。